Покупатели "вторички" могут остаться без квартир из-за материнского капитала
Давайте представим ситуацию: жили-были Маша и Миша, решили пожениться, а жить негде. Вот и взяли они квартиру в ипотеку. Переехали. Жили не тужили, взносы ипотечные исправно платили. Через N лет родился у них ребёночек, а через пару лет — второй. В связи с такой радостью государство выдало семье материнский капитал. Суммы как раз хватило на то, чтобы погасить ипотечную задолженность и считать маленькую однушку своей собственностью. Так и поступили. По закону, Маша должна была написать да у нотариуса заверить заявление в Пенсионный фонд (ПФР) о том, что обязательно в этой однушке выделит долю детям и мужу своему Мише. Заявление-то Маша написала, а вот долей не выделила.
— После того как ипотека погашена, кредит выплачен, родители запросто могут продать квартиру, не выделяя долей детям. Нотариальное обязательство находится в ПФР. Но кто, покупая квартиру, запрашивает ПФР? Никто, — говорит адвокат Тимур Чанышев. — К тому же ПФР информацию никому передавать не обязан, а такая информация не поступает автоматически в Росреестр, который мог бы контролировать эти сделки. В результате есть риск, что, когда ребёнок вырастет, он может опротестовать сделку.
Так и случилось с нашими героями. Маше и Мише стало тесно с двумя детьми в скромной однушке. Вот и решили они прикупить жильё побольше. И тут уже ни о каких долях никто и не задумывался, оформили всё на Машу.
Дети подросли. Отношения у младшего — Васи — с родителями были не самые лучшие. Да что уж там — чуть ли не ежедневно ругались, отправляя друг друга по всем известным адресам. И как стукнуло Васе 18 лет, решил он от родителей съехать. А куда? Разузнал он, что родители за первую квартиру частично материнским капиталом расплатились. "Как же так! Денежки-то на меня выделяли! А где моя доля?" — подумал Вася да и оспорил сделку о продаже той однушки.
Адвокат Грант Казарян подтвердил, что соблюдение обязательства матери о выделении долей детей в квартирах, при покупке которых был использован материнский капитал, никем не контролируется. Поэтому часто это условие просто не выполняется.
— Оспорить сделку в случае, если станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении, имеют право территориальное отделение Пенсионного фонда РФ или органы опеки и попечительства. Также в суд за признанием недействительности сделки могут обратиться не получившие свои доли члены семьи продавца, — говорит Казарян. Если сделка будет признана ничтожной, каждая из сторон возвратит другой всё, что было по ней получено.
— У нас есть случаи, когда люди по три года, по пять лет не наделяли долями (детей), потом продавали объект, и им ничего не было, — говорит в ице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин. — Это противозаконно, но никто это не регулирует. Если дети по достижении 18 лет обратятся в суд и скажут, что их мама обманула, обещала в течение полугода наделить недвижимостью, а не наделила, в этом случае возможно расторжение сделки.
Однако, по словам Саяпина, такое развитие событий хоть и возможно, но маловероятно.
— Суд, скорее всего, вынесет решение выделить долю в существующей недвижимости. А во всех остальных случаях включается закон о добропорядочном приобретателе. То есть если человек покупал на свои деньги и все законы соблюдал, то, что там накосячил кто-то, это его волновать не должно. Он деньги заплатил — это уже проблема не его.
Меры предосторожности
Специалисты отмечают, что покупателей вторички не настораживает тот факт, что выбранное ими жильё было ранее приобретено продавцом с использованием средств материнского капитала. Адвокат Тимур Чанышев рекомендует перед покупкой проверять квартиры на так называемую юридическую чистоту. Для этого необходимо п олучить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе — подробная история квартиры (все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Также специалист советует попросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств.
— Попросите собственника квартиры оформить нотариально заверенное заявление от всех собственников жилья с их согласием на продажу квартиры. В таком случае у вас всегда будет возможность в случае последующего признания вашей сделки недействительной привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ ("Мошенничество") продавцов этой квартиры.
Помимо этого адвокат Грант Казарян перед покупкой вторичной недвижимости рекомендует уточнить у продавца, сколько у него детей и есть ли среди них рождённые после 1 января 2007 года (то есть было ли у него право на материнский капитал). Если такое право было, надо выяснить, использовались ли при покупке жилья средства материнского капитала, и запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.
— Если остаток средств меньше размера материнского капитала, который был законодательно установлен на момент заключения сделки купли-продажи квартиры или вообще отсутствует, то скорее всего, средства были израсходованы на покупку данного жилья и продавцом было дано обязательство Пенсионному фонду оформить недвижимость в общую собственность, оставшееся неисполненным. От покупки недвижимости в этом случае стоит отказаться или предложить продавцу исполнить обязательство до совершения сделки, — предупреждает юрист.